Как нотариально оформить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

dogovor_kupli_prodazhi_v_kommunal_kvartireПродажа отдельной комнаты в коммунальной квартире справедливо считается одним из наиболее сложных и «коварных» видов операций с недвижимостью. Собственников может быть много, как у самой продаваемой комнаты, так и у остальных комнат в коммуналке, а российским законодательством установлен определенный порядок сделок с таким имуществом, учитывающий приоритетное право других собственников коммунальной квартиры на покупку отчуждаемой жилплощади.

Говоря простым языком, при продаже комнаты будет необходимо согласие ее совладельцев и задокументированный отказ соседей на покупку по официально предложенной цене.

Конечно, можно попробовать действовать самостоятельно, или с помощью риелтора, а нотариуса привлекать лишь в случае крайней необходимости, но сложившаяся судебная практика, показывающая высокий процент отмены таких «самостоятельных» сделок с коммуналками, явно свидетельствует о разумности привлечения нотариуса к вопросу с самого начала. Тем более что в отличие от риелторов, нотариусы по закону отвечают за работу всем своим имуществом.

Начать надо с оформления нотариального разрешения всех собственников комнаты на ее продажу.

Второе, что следует сделать, это составить предложение о покупке соседям по коммуналке, с указанием условий и (обязательно!) настоящей цены продажи. Крайне редки бывают ситуации общего дружелюбия всех сособственников коммунальной квартиры. Зачастую кто-то из них не проживает по своему почтовому адресу и адресу регистрации, кто-то заведомо станет уклоняться от получения извещения, кто-то сознательно и умышленно будет затягивать процесс. Сразу оговоримся, что согласие соседей не требуется, важно доказательно уведомить их о продаже, чтобы любой из них мог в установленный законом 30-ти дневный срок выразить, или не выразить свое желание о покупке.

Отметим, что, если какая-либо комната не приватизирована, и в ней живут по соцнайму, то следует сообщить о продаже не жильцам, а в райадминистрацию, или профильному муниципальному учреждению. Если же среди соседей собственником является несовершеннолетний, или инвалид, то и в органы опеки.

Можно, конечно, составлять предложения и отправлять их самостоятельно, но гораздо лучше и надежнее делать это все нотариально. Если вы при оформлении и отправке пользуетесь услугами нотариуса, то вам не придется беспокоиться об отсутствии адресатов, или о последствиях невручения им вашего предложения.

В том случае, если любой из соседей, или иных адресатов, получили ваше предложение, но не обратились к нотариусу с согласием на покупку комнаты по заявленной цене в течение 30-ти дней со дня извещения (ст.250 ГК РФ), нотариус подтвердит факт добросовестного извещения. Но предложение все равно будет считаться доставленным, если оно поступило к адресату, но по обстоятельствам, зависящим исключительно от него самого, не было ему доставлено и вернулось на почтовый адреса нотариуса обратно (ст. 165.1 ГК РФ).

В дальнейшем, всем зарегистрированным необходимо будет выписаться с реализуемой жилплощади и укомплектовать стандартный пакет документов:

— паспорта всех участников сделки;

— справку из паспортного стола;

— все извещения, которые были отправлены соседям;

— выписку из БТИ и экспликацию;

— кадастровый план комнаты;

— правоустановка на комнату;

— нотариальное согласие всех сособственников продаваемой жилплощади и, при необходимости, органов опеки;

— проект договора и акта.

Если всю сделку курирует нотариус, то он консультирует по всем вопросам сбора документов и самостоятельно оформляет договор и акт приема – передачи.

В большинстве стран мира, где к переходу прав собственности относятся аккуратно и даже трепетно, без участия нотариусов не проходит ни одна операция с недвижимостью. Постепенно, к этому мы приходим и в нашей стране, особенно в таких непростых процедурах, как переход права в коммунальных квартирах.