В силу того, что нажитое за период семейной жизни имущество, является общей собственностью супругов, они могут распоряжаться им только при наличии взаимной договоренности. В большинстве случаев это предполагается по умолчанию, однако в отдельных ситуациях необходимо оформить письменное нотариальное согласие супруга, например, на сделку недвижимостью, с бизнесом (предприятие).
- Согласие супруга на продажу недвижимости
- Согласие бывшего супруга
- Когда НЕ нужно получать согласие?
- Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости
- Нотариальное согласие на ипотеку
- Согласие супруга на иные сделки с недвижимостью
- Согласие супруги на залог недвижимости
- Порядок оформления нотариального согласия
Это условие прямо прописано п.3 ст.35 Семейного кодекса и относится к объектам, которые регистрируются в государственных реестрах. Следовательно, при отчуждении недвижимости согласие супруга выступает необходимым элементом проведения сделки. Ограничение связано с тем, что квартира, дом, иные объекты могут быть зарегистрированы в ЕГРН на мужа или жену (по их усмотрению), однако это не отменяет того факта, что они представляют собой общую собственность и принадлежат супругам в равных долях. Поэтому согласие служит гарантией от различного рода злоупотреблений и незаконного распоряжения семейным имуществом.
Согласие супруга на продажу недвижимости
На протяжении жизни люди достаточно часто продают жилые помещения, земельные участки, гаражи и так далее — это один из самых распространенных видов сделок. Переход права собственности на недвижимость фиксируется в органе Росреестра, и в реестр вносятся соответствующие изменения. При совершении таких сделок в числе других документов риэлтор (покупатель) всегда хочет видеть нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, так это является гарантией того, что сделка впоследствии не будет оспорена, признана незаконной и отменена с применением соответствующая отметка о том, что оно отсутствует.
Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости законом не установлен. Обычно оно оформляется непосредственно перед подписанием сделки, однако можно проставить в документе ограничивающий срок. Также можно указать и другие условия, например, объект должен быть продан не дешевле определенной стоимости.
Согласие бывшего супруга
Особый случай, когда жилье или другой объект продается после того, как случился развод семейной пары — почему в этом случае нужно согласие супруга на продажу недвижимости? Дело в том, что расторжение брака прекращает семейные отношения на будущее, но не на прошлое время. Если супруги произвели раздел совместно нажитой собственности на основании мирного соглашения или по решению суда — документ от бывшего супруга не нужен (или между ними ранее был заключен брачный договор, согласно которому продаваемое имущество принадлежит только продавцу). В ином случае общее семейное имущество продолжает оставаться в их общей собственности. Если продавец не может доказать документами, что объект принадлежит ему единолично, то нотариальное согласие бывшего супруга на продажу недвижимости будет обязательным условием совершения сделки продажи.
Когда НЕ нужно получать согласие?
Не все имущество супругов может находиться в их общей собственности. Приведем перечень ситуаций, когда один из них вправе распоряжаться вещами, принадлежащими ему лично и не обязательно оформлять согласие супругов на продажу недвижимости в нотариальной конторе.
- Имущественные отношения супругов регулирует брачный договор, согласно которому предмет продажи принадлежит одному супругу.
- Имущество было приобретено еще до вступления в брак, и, соответственно, оно не входит в состав общего имущества.
- Имущество было приобретено на личные средства одного из членов семьи, имеющиеся у него до начала семейной жизни.
- Имущество было получено продавцом в результате безвозмездной сделки — в наследство, в дар от родителей или других родственников.
В таких случаях продавец должен представить соответствующие документы, подтверждающие его право на продажу недвижимости без согласия супруга. Например, брачный договор, свидетельство на наследство, договор дарения, выписки с банковских счетов, явно свидетельствующие о праве единоличного владения продаваемым объектом. Разумеется, не нужно письменное согласие, если продается объект, зарегистрированный на обоих супругов, и они оба являются участниками сделки.
Нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости
Ответ на этот вопрос неоднозначный. Формально п. 1 ст. 35 СК РФ устанавливает, что супруги осуществляют владение, пользование и распоряжение общей собственностью по взаимному согласию. Однако требование получить нотариальное согласие супруга на покупку недвижимости прямо не установлено, в законе такое условие прописано только для случая распоряжения. В ситуации приобретения, строго говоря, не происходит распоряжения общей семейной собственностью, хотя сделка и требует регистрации в органе Росреестра. В данном случае покупатель может лишь распорядиться семейными деньгами, а они не относятся к имуществу, распоряжение которым требует нотариального согласия супруга.
Нотариальное согласие на ипотеку
Оформление ипотечного кредита, как правило, связано с требованием банка получить согласие супруга на покупку недвижимости в ипотеку, и этот случай является особым по нескольким основаниям. Во-первых, ипотечные отношения регулируются специальным законом, а ст. 7 № 102-ФЗ установлено, что при оформлении недвижимости с залогом требуется согласие всех собственников.
Соответственно, согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку необходимо, и требования банков в этом отношении являются правомерными. Даже в том случае, когда заемщик хочет оформить кредит только на себя, жилое помещение все равно по закону будет являться собственностью обоих супругов, если оно приобретается в браке. Ипотечный кредит берется на много лет, и в случае развода, помещение, находящееся в залоге невозможно разделить без согласия кредитной организации.
Чтобы обезопасить себя, банк, оформляющий кредит мужу, всегда требует согласие жены на ипотеку, а в некоторых случаях предлагает заемщику заключить брачный контракт. В нем прописывается, кому принадлежит ипотечная квартира, в каком порядке будет выплачиваться кредит в случае развода семейной пары.
Кроме того, если заемщики допускают просрочку по кредитному договору, банк вправе изъять и продать помещение, находящееся в залоге. При наличии согласия супруга на покупку недвижимости в ипотеку, он не сможет оспорить это действие в суде, мотивируя тем, что не знал о действиях своей второй половины.
Согласие супруга на иные сделки с недвижимостью
Продажа — не единственный вариант распоряжения недвижимым объектом. Так, согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью может потребоваться в ситуациях, когда:
- помещение, дом, земельный участок сдают в долгосрочную аренду (свыше 1 года) — такие сделки должны регистрироваться в Росреестре;
- когда один из супругов дарит свое имущество другим лицам или совершает его обмен.
В перечисленных ситуациях имущество, так или иначе, переходит к другому владельцу, либо собственник общей семейной собственности распоряжается им. Поэтому необходимо согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости, либо передачу его в длительное пользование (аренду), поскольку в последнем случае присутствует риск его повышенного износа или порчи.
Согласие супруга на залог недвижимости
Не только ипотечный, но и любой другой кредит, заем, ссуда взятые у физического или юридического лица могут быть обеспечены залогом недвижимости. Согласно ст. 335 ГК РФ залогодатель может распорядиться тем имуществом, которое находится в его личной собственности. Если же квартира или другой недвижимый объект приобретались в браке, то согласие супруга на передачу в залог недвижимости является обязательным. В ином случае сделка может быть оспорена.
Пример. Определение ВС РФ № 19-КГГ20-3 от 17.03.2020 года.
Супруга залогодателя К., выступившего поручителем по кредиту с залогом собственного дома, узнала об этом лишь, когда судебные приставы пришли к ней с постановлением о выселении. Заемщик не выплачивал кредит, и взыскание было обращено на имущество поручителя. К. оспорила это решение в суде на том основании, что банк выдал кредит, несмотря на отсутствие нотариального согласия супруга на залог недвижимости (являлась совместно нажитым имуществом). Решение суда первой инстанции было вынесено в пользу истицы, однако оспаривалось банком в апелляционном суде (отменено). Точку в споре поставил Верховный суд, вынося определение в пользу супруги залогодателя.
Порядок оформления нотариального согласия
Выдача доверенности или согласия на совершение сделки с недвижимостью — односторонняя сделка, и она удостоверяется нотариусом по общим правилам. Заинтересованное лицо обращается в нотариальную контору со своим паспортом свидетельством о заключении/расторжении брака, документами на имущество. Текст может быть напечатан или написан от руки четко и разборчиво. В нем должно быть полностью указано имя и фамилия супруга, которому выдается документ. Суммы и сроки, указанные в согласии, должны быть обозначены хотя бы один раз словами.
Нотариус совершает следующие действия:
- уточняет возраст, дееспособность и правоспособность заявителя;
- разъясняет ему смысл и последствия выдачи документа;
- проставляет на согласии свою удостоверительную надпись.
Последний вариант более целесообразен, так как позволяет выдавшему документ лицу контролировать процесс и является гарантией от злоупотреблений. На бумажном бланке согласия в настоящее время также нотариусом проставляется QR-код (машиночитаемая маркировка), что позволяет покупателю и другим заинтересованным лицам проверить подлинность документа на сайте нотариата.
За совершение нотариального действия по удостоверению согласие супруга на продажу, приобретение недвижимости взыскивается государственная пошлина в сумме 500 рублей. Дополнительно оплачиваются правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ) — в Москве их размер составляет 1700 рублей.
В нашей нотариальной конторе вы можете оформить согласие супруга на сделку с недвижимостью в день обращения. Нотариус ведет прием ежедневно с 10.00 до 18.00 вечера, а также в субботу по предварительной записи.
Данная публикация содержит исключительно общеобразовательный материал и не является публичной офертой. © Notarius-msk.com
